Didier VANNESTE, Notaire à SCHAERBEEK

 

Didier VANNESTE

Notaire à SCHAERBEEK

Achat scindé : de nouvelles règles en Wallonie et à Bruxelles

11 août 2020

L’achat scindé est souvent utilisé dans la planification successorale. L’administration fiscale fédérale vient d’apporter de nouvelles précisions pour la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale.

L’achat scindé est une technique courante de planification successorale. En quoi consiste-t-il ? Des parents et leurs enfants achètent ensemble un bien immobilier en scindant l’achat : l’usufruit pour les parents, la nue-propriété pour les enfants.

Les parents, qui disposent de l’usufruit, peuvent donc habiter le bien, le gérer et percevoir les loyers si le bien est loué. Les enfants, qui disposent de la nue-propriété, ont la certitude qu’au décès de leurs parents, la propriété leur reviendra automatiquement dans sa totalité.

Pas de droits de succession à payer

Cette technique est souvent utilisée lors d’une planification successorale car elle permet d’éviter de payer des droits de succession sur le bien en question.

En effet, si les parents avaient acheté le bien immobilier en «pleine propriété » (c’est-à-dire l’usufruit plus la nue-propriété), les enfants devraient payer des droits de succession en raison du transfert de la propriété suite au décès.

Ce n’est pas le cas, sous certaines conditions, lorsque les parents ont acheté l’usufruit et les enfants la nue-propriété.

Si les enfants peuvent prouver qu’ils ont payé eux-mêmes leur partie, c’est-à-dire la nue-propriété, alors ils ne payeront pas de droits de succession, bien qu’ils deviennent plein propriétaires du bien.

Si les enfants ne peuvent pas prouver qu’ils ont payé le prix (correct) de la nue-propriété avec leurs propres fonds, la loi prévoit qu’ils devront payer des droits de succession sur ce bien, même si le bien ne fait pas à proprement parler partie de la succession.

Souvent accompagné d’une donation

En cas d’achat scindé, les enfants doivent donc pouvoir prouver, au moment du décès de leurs parents, qu’ils ont acheté la nue-propriété avec leurs propres fonds (ou qu’ils ont contracté un prêt qu’ils remboursent eux-mêmes).

Il va de soi qu’il faut une séparation correcte du prix d’achat de l’usufruit et du prix d’achat de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’achat. Plus l’usufruitier est âgé lors de l’achat, plus courte est son espérance de vie et donc plus petite est la valeur de l’usufruit. Un notaire peut vous aider à calculer cette valeur.

Les enfants doivent donc avoir de l’argent à disposition et l’utiliser pour l’achat de leur part, c’est-à-dire la nue-propriété. Les enfants ne disposent souvent pas d’assez de liquidités. Dans la plupart des cas, les parents réalisent donc une donation à leurs enfants pour que ceux-ci aient l’argent nécessaire à l’opération.

Cette donation peut se faire par un acte notarié. Si cette donation a lieu en ligne directe, ce qui est le cas entre des parents et des enfants, les droits de donation s’élèvent à 3% à Bruxelles, et à 3,3% en Wallonie.

De nouvelles précisions de l’administration fédérale

L’administration fiscale fédérale a apporté de nouvelles précisions pour les acquisitions scindées à partir du 1er août 2020 dont le prix de la nue-propriété est payé avec les fonds provenant d’une donation préalable effectuée par les parents.  Cette interprétation administrative ne s’applique qu’en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, c’est-à-dire dans le cas où les parents ont eu, dans la période de 5 ans précédant leur décès, leur domicile fiscal dans une de ces 2 Régions.

Pour les achats réalisés depuis le 1er août 2020, l’argent donné par les parents doit se trouver sur le compte des enfants avant la signature du compromis de vente. Si ce n’est pas le cas, l’administration n’acceptera pas que les enfants aient payé avec leurs propres fonds.

Si la donation est faite par acte authentique, cette donation doit donc avoir lieu avant la signature du compromis de vente.

Quoiqu’il en soit, demandez conseil à un notaire. Il vous aidera à trouver une solution adaptée à votre cas et à vos volontés.

Source: Fednot